Tipos de Avaliação de Imóveis e Onde São Utilizados

A avaliação de imóveis é um processo técnico que tem como objetivo determinar o valor de um bem com base em critérios normativos, econômicos e mercadológicos. No Brasil, a atividade é regida pela ABNT NBR 14653 — Avaliação de Bens, que estabelece os princípios, definições e métodos aplicáveis a diferentes tipos de imóveis.

A norma é dividida em partes, sendo as mais utilizadas na engenharia civil:

• NBR 14653-2:2011 – Imóveis Urbanos
  
  

• NBR 14653-3:2019 – Imóveis Rurais
  
  

Essas normas definem os métodos aceitos tecnicamente para se chegar ao valor de um bem, de acordo com a sua natureza e finalidade. A seguir, você conhecerá os principais métodos de avaliação e onde cada um é utilizado.

1. Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

É o método mais utilizado na avaliação de imóveis urbanos. Baseia-se na análise de dados de mercado de imóveis semelhantes ao avaliado (comparáveis), ajustando as diferenças entre eles por meio de fatores de homogeneização.

➡️ Aplicações:

• Imóveis urbanos residenciais, comerciais e terrenos;

• Avaliações para compra e venda, partilhas, financiamentos e garantias.
  
  

➡️ Fundamentação:
A NBR 14653-2 determina que esse método deve utilizar amostras suficientes e representativas, com tratamento estatístico e justificativas para os ajustes aplicados.

1.1. Método da Inferência Estatística

É uma evolução do método comparativo direto, utilizando ferramentas estatísticas (como regressão linear ou múltipla) para modelar o comportamento do mercado.

Permite maior precisão e objetividade, eliminando a subjetividade dos ajustes manuais.

➡️ Aplicações:

• Grandes amostras de imóveis urbanos;

• Avaliações que exigem alto nível de confiabilidade, como revisões fiscais, laudos judiciais e auditorias imobiliárias.
  
  

➡️ Fundamentação:
A NBR 14653-2 reconhece o uso da inferência estatística como uma forma de tratamento científico dos dados de mercado, dentro do método comparativo direto.

1.2. Método por Fatores

Nesse método, o valor do imóvel é obtido pela aplicação de fatores de correção (ou de ponderação) a um valor básico por metro quadrado, considerando aspectos como localização, padrão construtivo, topografia e infraestrutura.

➡️ Aplicações:

• Imóveis urbanos onde há escassez de dados de mercado;

• Lotes em loteamentos novos;

• Áreas industriais ou especiais.
  
  

➡️ Fundamentação:
Também enquadrado na NBR 14653-2, o método por fatores é uma alternativa quando não há número suficiente de amostras comparáveis.

2. Método Evolutivo

O método evolutivo é utilizado quando o imóvel é composto por terreno e benfeitorias. Nesse caso, avalia-se separadamente o valor do terreno (geralmente pelo método comparativo) e o valor das construções (pelo custo de reprodução ou substituição, descontada a depreciação).

➡️ Aplicações:

• Imóveis residenciais ou comerciais com edificações;

• Avaliações patrimoniais e de seguros;

• Controle de ativos e auditorias imobiliárias.
  
  

➡️ Fundamentação:
Previsto na NBR 14653-2, o método evolutivo considera a soma dos valores dos componentes do imóvel para determinar o valor total.

3. Método Involutivo

O método involutivo (ou método do aproveitamento econômico) é utilizado para estimar o valor de terrenos ou glebas com potencial de incorporação ou loteamento.
Parte do valor de venda dos produtos finais (unidades construídas), descontando os custos de construção, comercialização, impostos e lucros.

➡️ Aplicações:

• Terrenos para incorporação imobiliária;

• Áreas passíveis de parcelamento do solo;

• Estudos de viabilidade de empreendimentos.
  
  

➡️ Fundamentação:
Descrito na NBR 14653-2 e na NBR 14653-3, o método é recomendado quando o valor do terreno depende do seu potencial construtivo ou de aproveitamento econômico futuro.

4. Método da Renda

Determina o valor de um imóvel com base na renda líquida que ele gera. Ou seja, o valor é obtido pela capitalização da renda esperada ao longo do tempo, considerando taxas de retorno compatíveis com o mercado.

➡️ Aplicações:

• Imóveis comerciais e industriais locados;

• Shopping centers, galpões logísticos, hotéis e edifícios corporativos;

• Empreendimentos de renda variável.
  
  

➡️ Fundamentação:
A NBR 14653-2 e a NBR 14653-3 tratam do método da renda como o mais indicado quando o valor do bem está diretamente vinculado à sua capacidade de gerar receita.

Conclusão

A ABNT NBR 14653 estabelece as bases técnicas que garantem padronização, transparência e confiabilidade na avaliação de imóveis.
Cada método deve ser aplicado conforme a finalidade da avaliação, a natureza do bem e a disponibilidade de dados de mercado.

Na PLS Engenharia de Avaliações e Perícias, utilizamos os métodos da NBR 14653 com rigor técnico e imparcialidade, entregando laudos precisos, fundamentados e aceitos judicialmente, que agregam valor e segurança às decisões de nossos clientes.

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